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Les parcs de logements anciens situés dans les centres-villes offrent de nombreux avantages : proximité des commerces, des services et des transports en commun. Mais aujourd’hui, une partie de ce parc présente des signes de fragilité (besoins de rénovation, vacance, baisse des prix, etc.), ce qui a des conséquences sur l’attractivité des centres. Ce phénomène, que l’on observe à Caen la Mer, concerne particulièrement le logement collectif construit avant 1984.
Un parc de logements privés à 80 %
1Caen la Mer compte 108 600 logements privés, ce qui représente près de 80 % du parc offert à la population. De plus, 55 % des logements ont été construits avant 1984. En raison des destructions de 1944, la part des logements privés antérieurs à la Seconde guerre mondiale est plutôt faible à Caen la Mer (environ 20 000 unités, soit 15 %).
2En revanche, la part des logements bâtis entre 1948 et 1984 (55 000 unités) représente 40 % du parc total et la moitié des logements privés. Ces derniers recouvrent plusieurs réalités. Les logements dits de la Reconstruction qui se localisent à Caen et dans certains bourgs ruraux ; les logements dits des « grands ensembles » bâtis dans les années 1950-70. S’y ajoutent les logements balnéaires de type collectif de la Côte de Nacre et les logements pavillonnaires, issus quant à eux, de la première vague de périurbanisation.
Carte : AUCAME, 2017
Part des logements privés construits entre 1948 et 1983
Douze communes de Caen la mer concentrent 80 % des logements construits avant 1984. Les communes de la première couronne ont bénéficié du fort développement de l’agglomération au cours des années 1960. Épargné par les bombardements, le littoral dispose de la part la plus importante, des logements de l’avant-guerre, dont de nombreuses villas de type balnéaire.
Le parc collectif d’avant 1984 : un risque de déqualification
3Le logement collectif des années 1950-70 est indispensable au marché local de l’habitat car il permet de proposer des logements à des prix abordables. Toutefois, une partie de ce parc n’est pas entretenue et présente des signes de fragilité. Ce phénomène s’est amplifié ces dernières années avec le développement de logements neufs.
4Depuis quelques années, une vacance plus forte semble s’installer dans le collectif construit avant 1984. Selon les bases fiscales, 8 % du parc privé construit avant 1984 est vacant. En ce qui concerne les seuls logements collectifs, ce taux monte à 12 %, contre seulement 4 % pour le parc individuel. Elle touche également en priorité des petits logements. La vacance peut varier fortement d’une commune ou d’un quartier à l’autre en fonction de l’attractivité du secteur et de la qualité du parc.
5Depuis 2013, les prix des appartements anciens sont légèrement en baisse, positionnant ainsi Caen comme une des villes les moins chères, comparativement à d’autres villes françaises. Toutefois, cette vacance s’installe alors que le marché local reste attractif : une hausse des prix à la vente et une augmentation des ventes à investisseurs sont observées.
6À Caen la Mer, 35 000 logements privés construits avant 1984 sont régis par le statut de la copropriété, soit 46 % du parc. Les trois quarts de ces logements se concentrent à Caen. De plus, ce parc est majoritairement de type collectif (95 %) et construit après-guerre (80 %). Il convient de préciser que les copropriétés partagent la propriété et l’entretien des parties communes entre plusieurs propriétaires. Dans les assemblées de copropriétaires où les décisions sont prises à la majorité, chacun peut avoir un avis différent sur la gestion de la copropriété, ce qui bloque parfois la prise de décision, par exemple pour réaliser des travaux. Il est donc nécessaire de considérer ces logements de façon particulière pour proposer des solutions d’intervention adaptées.
AUCAME, 2019 - Source : MAJIC III - Fichiers Fonciers 2017
Part et Nombre de logements en copropriété à Caen la Mer en 2017
La ville de Caen concentre une grande partie des logements en copropriété, avec 36 264 logements, suivie d’Hérouville-Saint-Clair (4 762 logements), Ouistreham (2 526 logements) et Mondeville (1 209 logements).
Travaux en cours de rénovation de logements de la Reconstruction, rue Saint Jean
Photo : Jean-Marc Fournier, novembre 2020
Pour citer ce document
Soazig Vannier, 2021 : « Le parc de logements anciens : rénovation et enjeux énergétique », in Atlas Social de Caen [En ligne], ISSN : 2779-654X, mis à jour le : 29/03/2021, URL : https://atlas-social-de-caen.fr:443/index.php?id=620, DOI : en attente.
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