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Le marché français de l’immobilier de bureau connaît un développement très marqué depuis quelques années. Si celui-ci est principalement localisé dans la région parisienne, les grandes agglomérations telles que Caen la Mer polarisent également la production locale. La question de l’adéquation entre l’offre et la production locale d’immobilier de bureau apparaît comme un enjeu de développement économique.
1Le secteur tertiaire est constitué d’une très large palette d’activités, que celles-ci relèvent du secteur marchand, à destination des particuliers (commerce, hébergement-restauration, etc.) ou des entreprises (logistique, activités comptables, etc.). Le secteur tertiaire intègre également une composante non marchande, au travers des services administratifs, de la santé, de l’éducation et de la police, soit l’ensemble des services financés par l’impôt.
2Afin de déterminer les caractéristiques des activités représentatives du tertiaire de bureau et d'en mesurer les évolutions dans la communauté urbaine de Caen la Mer, l’Aucame a procédé à une sélection des secteurs suivants : activités de services et de soutien aux professionnels, activités immobilières, activités de conseil, gestion et finance, information, communication et numérique, ingénierie et recherche, activités juridiques, organisation, associations, services de santé et sociaux.
3En 2017, les activités du tertiaire de bureau à Caen la Mer comptent 6 269 établissements (30 % de l’ensemble des établissements) et 33 825 emplois (33 % de l’emploi total). L’emploi tertiaire de bureau enregistre une évolution moyenne positive avec un gain de 1 500 emplois de 2015 à 2018 (+ 4 %)
Carte : Aucame, Mellet C.
Typologie et nombre de salariés privés liés au marché d’immobilier de bureaux au sein des principaux pôles tertiaires de l’agglomération caennaise en 2017
4Les principaux pôles tertiaires concentrent 60 % de l’emploi lié au tertiaire de bureau, soit près de 20 000 postes. Leur localisation montre un léger déséquilibre en faveur des parcs d’activités périphériques (60 %), au regard du centre-ville (40 %). En dehors des établissements du commerce et de la santé, la grande majorité des établissements liés au tertiaire de bureau est localisée à Caen et dans sa couronne limitrophe, tout particulièrement sur le plateau nord, incluant les communes d’Hérouville-Saint-Clair et de Saint-Contest.
Une croissance soutenue et continue mais peu de grandes opérations
Graphique : Aucame, Mellet C.
Évolution du stock disponible et de la demande placée de bureaux (en m²)
5Le stock total de bureaux disponibles représente environ 40 000 m² en 2017, soit un volume supérieur au stock accumulé avant la crise de 2008. Néanmoins, cette offre enregistre de fortes variations liées à la commercialisation de grandes opérations telles que les Rives de l’Orne (25 000 m² livrés en 2013). Le stock des bureaux disponibles enregistre un recul continu depuis 2013, faisant courir le risque d’une « sous offre ». Par ailleurs, seulement 10 % de l’offre caennaise est constituée de biens neufs ou restructurés, contre 18 % en moyenne nationale. Cette valeur apparaît d’autant plus faible lorsque l’on sait que 47 % de la demande placée correspond à des biens neufs ou restructurés à l’échelle nationale.
Vers une carence de l’offre ?
6La demande placée est un indicateur agrégeant l’ensemble des offres de biens, à la vente et à la location, ayant trouvé un acquéreur. À l’échelle de Caen la Mer, malgré un « trou d’air » observé en 2009, vraisemblablement à la suite de la crise de 2008, la demande placée enregistre une croissance soutenue et continue jusqu’en 2017. Cet indicateur s’établit ainsi à 48 000 m² en 2017, soit plus du double de la valeur enregistrée en 2008.
Carte : Aucame, Mellet C., 2018. Source : SITADEL
Nombre de m2 de bureaux commencés par commune entre 2007 et 2016 à Caen la Mer
Graphique : Aucame, Mellet C., 2018. Source : SITADEL
Évolution des m2 de bureaux commencés à Caen la Mer
7Près de 255 000 m2 de bureaux ont été mis en chantier de 2007 à 2016 dans la communauté urbaine de Caen la Mer. Une fois encore, le rythme de mises en chantier apparaît très variable du fait de l’impact des grandes opérations telles que celle des Rives de l’Orne. Après le pic de production lié à cette opération, le nombre de m² de bureau a fortement baissé entre 2011 et 2013, avant de repartir à la hausse, renouant en 2016 avec un volume similaire à celui observé en 2007.
8Cette production est surtout marquée par des opérations de construction à Caen et dans le nord de l’agglomération. Cependant, la production cumulée des communes périphériques est supérieure au volume de mises en chantier dans la Ville de Caen (123 279 m2). Ce dernier point s’explique notamment par une disponibilité foncière plus importante.
Pour citer ce document
Tristan Capron, 2021 : « L’immobilier de bureau : un enjeu majeur pour l’économie locale », in Atlas Social de Caen [En ligne], ISSN : 2779-654X, mis à jour le : 16/11/2021, URL : https://atlas-social-de-caen.fr:443/index.php?id=945, DOI : https://doi.org/10.48649/asdc.945.
Autres planches in : Les espaces économiques
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Bibliographie
Aucame, janvier 2019, « Analyse du tertiaire et du marché des bureaux sur la communauté urbaine Caen la mer », note d'observation économie https://www.aucame.fr/images/2019_Obs_Eco_TertiaireMarcheBureaux.pdf
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